TAMAÑO DE LA PROPIEDAD
Asegúrese de que la casa que desea se puede construir sobre la propiedad que está a punto de elegir. No importa donde se ubique, existe un reglamento de construcción para la planificación de la ciudad llamado (PDU) "Plan Director de Desarrollo Urbano". Un conjunto de normas, denominado "Coeficiente de ocupacion del suelo" o "COS" indica la cantidad de metros cuadrados se puede construir sobre esa propiedad. La parte más generosa de esta ordenanza indica que puede ocupar sólo el 70% de la propiedad. Esto significa que si la propiedad que le interesa tiene una superficie de 200 metros cuadrados, sólo se podrá construir hasta una casa de 140 metros cuadrados (1506 pies cuadrados). El otro 30% se debe dejar como área descubierta (cochera, jardín, patio, etc.) Otra ordenanza indica una ocupación del 50% o incluso el 40% dependiendo de la zona donde está ubicada la propiedad. Por lo tanto, si usted está planeando construir una gran casa, asegúrese de que la propiedad tenga la proporción para poder construir la casa que usted desea.
DENSIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
Otra ordenanza importante es el control de densidad construcción denominado "Coeficiente de utilización del suelo" o "CUS". Este determina la cantidad total de metros cuadrados que se le permite construir sobre esa propiedad. Una vez más, dependiendo de la ubicación de la propiedad a usted le estará permitido construir hasta 2, 1.5, 1.3 ó 1.2 veces el tamaño de su propiedad. Digamos si usted está interesado en una propiedad de 200 metros cuadrados, y el "CUS" en esa área indica que sólo se puede construir hasta 2 veces la superficie de esa propiedad. Esto significa que su casa no podrá exceder de un total de 400 metros cuadrados (4,305 pies cuadrados). Ahora, no se confunda: "COS" es la superficie de la propiedad a ser utilizada u ocupada. "CUS" es el total de metros cuadrados que se puede construir sobre esa propiedad. Siempre se puede construir una casa de dos o tres niveles, pero si usted está pensando en una casa bonita y grande, de un nivel, estilo rancho, eso es otra historia.
SERVICIOS PÚBLICOS
Tenga en cuenta que lo que se tiene por sentado en su tierra natal, puede convertirse en un gran problema en Cozumel. Por favor, asegúrese de que la propiedad que va a comprar tiene la posibilidad de ser conectada a la CFE "Comisión Federal de Electricidad". No basta con echar un vistazo a los cables que cuelgan en la parte superior de la propiedad. Puede ser que no tengan el suficiente voltaje para el abastecimiento de su casa después de instalar el aire acondicionado, lavadora-secadora y electrodomésticos. O por el contrario, las líneas que ve colgadas podrían ser solamente líneas de alta tensión, entonces tendría que comprar un transformador eléctrico para reducir la tensión en su casa. Esto podría significar tanto como otros $5,000 o $6,000 dólares de inversión. Y quién sabe, las líneas podrían quedar colgando tan cerca de su propiedad que al construir ese segundo nivel, el balcón principal quede a sólo 5 centímetros de distancia de la línea de alta tensión.
Apuesto a que su Agente de ventas le dijo que la CFE cambiaría los cables el próximo mes (¿Ha escuchado hablar del "tiempo mexicano"?) Muchas calles de la Isla son prácticamente nuevas y nunca fueron consideradas en el programa de alcantarillado y agua potable desde hace muchos años. ¿Tiene la posibilidad de conectarse a la línea de agua y alcantarillado? Cómo se lo comprueban? Por favor, asegúrese de que la línea de energía eléctrica más cercana no esté a una o dos cuadras de distancia o de lo contrario esté preparado para los gastos adicionales y costosos de tener que excavar una zanja de 300 a 400 pies con martillos neumáticos, instalar tuberías y conectarse a la línea de la ciudad. El punto es, asegúrese de que ha hecho las preguntas correctas y ha obtenido las respuestas completas.
RESTRICCIONES AMBIENTALES
Una ley ambiental denominada Programa de Ecológico Territorial (POET) que fue aprobada el 21 de mayo de 2002. Esta ley establece las restricciones ambientales en varias áreas protegidas de la isla, específicamente en el Centro, Sur, Oriente y todas las zonas de playa. Por lo tanto, si alguien le dice que puede construir en alguna zona protegida ¡Tenga cuidado! Si usted está pensando en comprar un terreno frente al mar o frente a mucha selva, asegúrese de saber qué tipo de restricciones tiene antes de la construcción. Un estudio ambiental elaborado por un biólogo o un consultor ambiental es siempre necesario en las áreas restringidas. Recuerde: El proyecto debe ser aprobado primero por el Departamento de Medio Ambiente con el fin de obtener el permiso del departamento de construcción local. El "POET" protege a las especies de vegetación en peligro como los manglares, algunas especies de palmeras y arbustos silvestres. También protege el lecho natural del agua de la contaminación, así como una tala indiscriminada de la selva. Cuando un desarrollador intenta venderle acres de tierra selvática diciendo que usted puede desplegar grandes jardines o campos de golf, como el existente en Puerto Aventuras, ¡Tenga cuidado! Es mucho más sabio pagar $ 400 pesos por una consulta con un experto en la materia, que perder $80 mil dólares por la compra de una propiedad inútil.
COMPRAR UNA PROPIEDAD EN LA COSTA ESTE DE LA ISLA
Si está buscando una aislada y le han ofrecido un buen trato para comprar aquellos hermosos lotes frente al mar en la zona Este de la Isla de Cozumel, tenga en cuenta que toda nuestra costa Este es una zona ambiental altamente protegida. POR FAVOR: No caiga en manos de estafadores que dicen que usted puede construir condominios y casas de playa. Según el POEL, a lo largo de toda la costa Este se puede construir sólo una "cabaña ecológica" por hectárea, con las siguientes restricciones:
Materiales: 70% de las materias primas utilizadas en la construcción deben ser de recursos naturales (locales o importados), como la madera, la arcilla y la piedra en su estado natural.
Electricidad: Las fuentes de energía alternativs como la eólica o los sistemas de paneles solares deben ser propuestos y presentados al Consejo de Medio Ambiente.
Agua: El agua de lluvia debe ser recolectada y almacenada para servir a las instalaciones en la cabaña ecológica. No pueden ser perforados pozos para la obtención de agua. Alcantarillado: Se deben instalar plantas de tratamiento de aguas negras. No se permiten fosas sépticas.
Alcantarillado: Se deben instalar plantas de tratamiento de aguas negras. No se permiten fosas sépticas.
Por lo tanto, si usted desea comprar una propiedad y construir, sea precavido antes de hacerlo. Haga preguntas, y sólo hasta que haya comprobado y certificado que la información proporcionada es verdadera, tendrá la certeza de poder disfrutar su inversión.