CONSEJOS PARA SUS PROYECTOS
Consejos antes de comprar una Propiedad en Cozumel
TAMAÑO DE LA PROPIEDAD
Asegúrese de que la casa que desea se puede construir sobre la propiedad que está a punto de elegir. No importa donde se ubique, existe un reglamento de construcción para la planificación de la ciudad llamado (PDU) "Plan Director de Desarrollo Urbano".
Un conjunto de normas, denominado "Coeficiente de ocupacion del suelo" o "COS" indica la cantidad de metros cuadrados se puede construir sobre esa propiedad. La parte más generosa de esta ordenanza indica que puede ocupar sólo el 70% de la propiedad. Esto significa que si la propiedad que le interesa tiene una superficie de 200 metros cuadrados, sólo se podrá construir hasta una casa de 140 metros cuadrados (1506 pies cuadrados). El otro 30% se debe dejar como área descubierta (cochera, jardín, patio, etc.) Otra ordenanza indica una ocupación del 50% o incluso el 40% dependiendo de la zona donde está ubicada la propiedad. Por lo tanto, si usted está planeando construir una gran casa, asegúrese de que la propiedad tenga la proporción para poder construir la casa que usted desea.
DENSIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
Otra ordenanza importante es el control de densidad construcción denominado "Coeficiente de utilización del suelo" o "CUS". Este determina la cantidad total de metros cuadrados que se le permite construir sobre esa propiedad. Una vez más, dependiendo de la ubicación de la propiedad a usted le estará permitido construir hasta 2, 1.5, 1.3 ó 1.2 veces el tamaño de su propiedad. Digamos si usted está interesado en una propiedad de 200 metros cuadrados, y el "CUS" en esa área indica que sólo se puede construir hasta 2 veces la superficie de esa propiedad. Esto significa que su casa no podrá exceder de un total de 400 metros cuadrados (4,305 pies cuadrados). Ahora, no se confunda: "COS" es la superficie de la propiedad a ser utilizada u ocupada. "CUS" es el total de metros cuadrados que se puede construir sobre esa propiedad. Siempre se puede construir una casa de dos o tres niveles, pero si usted está pensando en una casa bonita y grande, de un nivel, estilo rancho, eso es otra historia.
SERVICIOS PÚBLICOS
Tenga en cuenta que lo que se tiene por sentado en su tierra natal, puede convertirse en un gran problema en Cozumel. Por favor, asegúrese de que la propiedad que va a comprar tiene la posibilidad de ser conectada a la CFE "Comisión Federal de Electricidad". No basta con echar un vistazo a los cables que cuelgan en la parte superior de la propiedad. Puede ser que no tengan el suficiente voltaje para el abastecimiento de su casa después de instalar el aire acondicionado, lavadora-secadora y electrodomésticos. O por el contrario, las líneas que ve colgadas podrían ser solamente líneas de alta tensión, entonces tendría que comprar un transformador eléctrico para reducir la tensión en su casa. Esto podría significar tanto como otros $5,000 o $6,000 dólares de inversión. Y quién sabe, las líneas podrían quedar colgando tan cerca de su propiedad que al construir ese segundo nivel, el balcón principal quede a sólo 5 centímetros de distancia de la línea de alta tensión.
Apuesto a que su Agente de ventas le dijo que la CFE cambiaría los cables el próximo mes (¿Ha escuchado hablar del "tiempo mexicano"?) Muchas calles de la Isla son prácticamente nuevas y nunca fueron consideradas en el programa de alcantarillado y agua potable desde hace muchos años. ¿Tiene la posibilidad de conectarse a la línea de agua y alcantarillado? Cómo se lo comprueban? Por favor, asegúrese de que la línea de energía eléctrica más cercana no esté a una o dos cuadras de distancia o de lo contrario esté preparado para los gastos adicionales y costosos de tener que excavar una zanja de 300 a 400 pies con martillos neumáticos, instalar tuberías y conectarse a la línea de la ciudad. El punto es, asegúrese de que ha hecho las preguntas correctas y ha obtenido las respuestas completas.
RESTRICCIONES AMBIENTALES
Una ley ambiental denominada Programa de Ecológico Territorial (POET) que fue aprobada el 21 de mayo de 2002. Esta ley establece las restricciones ambientales en varias áreas protegidas de la isla, específicamente en el Centro, Sur, Oriente y todas las zonas de playa. Por lo tanto, si alguien le dice que puede construir en alguna zona protegida ¡Tenga cuidado! Si usted está pensando en comprar un terreno frente al mar o frente a mucha selva, asegúrese de saber qué tipo de restricciones tiene antes de la construcción. Un estudio ambiental elaborado por un biólogo o un consultor ambiental es siempre necesario en las áreas restringidas. Recuerde: El proyecto debe ser aprobado primero por el Departamento de Medio Ambiente con el fin de obtener el permiso del departamento de construcción local. El "POET" protege a las especies de vegetación en peligro como los manglares, algunas especies de palmeras y arbustos silvestres. También protege el lecho natural del agua de la contaminación, así como una tala indiscriminada de la selva. Cuando un desarrollador intenta venderle acres de tierra selvática diciendo que usted puede desplegar grandes jardines o campos de golf, como el existente en Puerto Aventuras, ¡Tenga cuidado! Es mucho más sabio pagar $ 400 pesos por una consulta con un experto en la materia, que perder $80 mil dólares por la compra de una propiedad inútil.
COMPRAR UNA PROPIEDAD EN LA COSTA ESTE DE LA ISLA
Si está buscando una aislada y le han ofrecido un buen trato para comprar aquellos hermosos lotes frente al mar en la zona Este de la Isla de Cozumel, tenga en cuenta que toda nuestra costa Este es una zona ambiental altamente protegida. POR FAVOR: No caiga en manos de estafadores que dicen que usted puede construir condominios y casas de playa. Según el POEL, a lo largo de toda la costa Este se puede construir sólo una "cabaña ecológica" por hectárea, con las siguientes restricciones:
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Materiales: 70% de las materias primas utilizadas en la construcción deben ser de recursos naturales (locales o importados), como la madera, la arcilla y la piedra en su estado natural.
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Electricidad: Las fuentes de energía alternativs como la eólica o los sistemas de paneles solares deben ser propuestos y presentados al Consejo de Medio Ambiente.
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Agua: El agua de lluvia debe ser recolectada y almacenada para servir a las instalaciones en la cabaña ecológica. No pueden ser perforados pozos para la obtención de agua. Alcantarillado: Se deben instalar plantas de tratamiento de aguas negras. No se permiten fosas sépticas.
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Alcantarillado: Se deben instalar plantas de tratamiento de aguas negras. No se permiten fosas sépticas.
Por lo tanto, si usted desea comprar una propiedad y construir, sea precavido antes de hacerlo. Haga preguntas, y sólo hasta que haya comprobado y certificado que la información proporcionada es verdadera, tendrá la certeza de poder disfrutar su inversión.
SEA CONSCIENTE Y TENGA CUIDADO
Tenga en cuenta que en México, como en todos los países, es posible encontrarse con estafadores de todo tipo. Algunos incluso pueden ser recomendados por agentes inmobiliarios. Otros pueden ser sus mismos compatriotas que se aprovechan de la afinidad con usted. Es posible que le prometan todo tipo de cosas que no pueden cumplir.
ASESORECE ANTES DE CONSTRUIR
Si desea construir y está buscando constructor, estas son cosas que debe saber o preguntar. Incluso si usted cree que ha encontrado el constructor perfecto, tome las siguientes medidas de precaución:
VISITE SU OFICINA O ALMACÉN
Al visitar su oficina o almacén, usted será capaz ver la seriedad de su negocio. Es más fácil para una empresa de una sola persona o dos huir con su dinero que una compañía establecida con 5-10 empleados, maquinaria y equipo. No se deje impresionar por los 20-30 trabajadores de albañilería. Algunos albañiles son personas que a menudo trabajan para diferentes empresas y en sitios de trabajo diferentes. Cuando usted esté en su oficina, mire a su alrededor y hágase esta pregunta: ¿Tiene suficiente respaldo financiero? Es la oficina un espacio rentado o El Arquitecto-Constructor es dueño de la propiedad?
SOLICITE SU TITULO UNIVERSITARIO
Los Títulos de Arquitectura o Ingeniería documentos que muestran que la persona ha completado su formación y tiene los conocimientos necesarios para diseñar, construir y hacer los cálculos necesarios para todo tipo de proyectos. Si el constructor que usted conoce no es capaz de mostrar su título, podría significar que el grado más alto que ha conseguido es el de preparatoria. Créame, esto es un hecho cotidiano en nuestro país. Cualquier profesional tiene el orgullo de mostrar su título de la Universidad, ya que representa su esfuerzo por alcanzar un estatus intelectual y social. No se deje impresionar por las decenas de diplomas que ha colgado detrás de su escritorio. Un Diploma es un curso corto relacionado con un campo determinado, pero no tiene comparación con el valor de un título universitario. Es muy probable que, si él posee un título universitario este se encuentre colgado en la pared detrás de su escritorio.
SOLICITE SU LICENCIA PARA EJERCER
Tener un título de la Universidad Ingeniería o Arquitectura le mostrará que una persona tiene la formación y los conocimientos para diseñar y construir, pero eso no quiere decir que tiene el permiso legal para practicar. En México, una "Cédula Profesional" es proporcionada por la SEP (Secretaría de Educación Pública), que es la autoridad más alta de todas las universidades del país. Se da sólo a aquellos profesionales que son dignos de poseer una LICENCIA PARA PRACTICAR. Podría ser que su constructor ideal no posee una Cédula Profesional, porque las autoridades no le han dado una o peor: se le revocó la licencia por ejercer de manera inadecuada.
SOLICITE SU REGISTRO MUNICIPAL
El Gobierno Municipal ofrece un Registro Municipal a un experto profesional conocido como "Perito" o P.R.O. (Perito Responsable de Obra). Se le da a aquellos profesionales que han logrado experiencia y que se destacan en el campo de la construcción en esta ciudad en particular, y son los únicos que pueden autorizar el proyecto con el fin de obtener el permiso de construcción. Si los planos no están firmados, autorizados y sellados por un "Perito", la Dirección de Desarrollo Urbano no los aceptará. En la actualidad hay sólo 22 "Peritos" registrados en Cozumel, por lo que si el constructor no es un "Perito", tendrá que contratar a uno, y añadir un cargo extra para sus gastos.
SOLICITE SUS COMPROBANTES DE PAGO DE CUOTAS OBRERO-PATRONALES
Dígale a su Constructor que usted espera ver los Recibos de impuestos de los trabajadores. Estos impuestos son de Seguro Social, el Infonavit y el 5% de participación laboral-patronal que se deben pagar al contratar trabajadores de la construcción. Para su seguridad, cerciórese de que el constructor sabe que usted entiende sobre estos impuestos, y usted va a querer ver los recibos. Una vez que el edificio esté terminado, el gobierno tiene el derecho de pedir los comprobantes de pago de estos impuestos al dueño de la casa, no al Constructor. Después de un cierto período de tiempo, si el pago no se ha demostrado, el gobierno tiene el derecho de embargar la propiedad para obligar al propietario a pagar los impuestos.
Cozumel está lleno de historias con finales felices, pero como en todas partes posee algunas pesadillas, y hay personas que son testigos de mis palabras. Las historias de horror han sido vividas por personas buenas que han llegado a mí para que nuestra empresa termine sus casas, después de que el "Constructor" que contrataron se detuvo sin terminar su construcción, incluso después de haber pagado todo el dinero. Algunos de estos "estafadores" son recomendados incluso por agentes de bienes raíces o se han comprometido a construir un mejor hogar por un precio más bajo. La única cosa en la que muchos de ellos son mejores es en construir cuentas bancarias para ellos mismos. Dejan a los propietarios viviendas mal construidas, a medio terminar y problemas que les costarán una gran cantidad de dinero corregir. Hay un dicho en México, "Lo Barato Sale Caro", no caiga en el juego del precio más bajo. Pague lo justo y recibirá servicios de calidad.
Usted lo Merece
Todo el mundo se pregunta cuánto se debe pagar por los honorarios profesionales y cuánto costará la construcción. Aquí hay información útil para los interesados.
PLANOS: Cada proyecto está diseñado de acuerdo a las necesidades de los clientes, basándonos en la premisa de que cada persona es única y diferente de las demás, tiene su propia personalidad y en consecuencia, sus propias necesidades.
Unas cuantas reuniones serán necesarias para determinar el número y tamaño de las habitaciones, la ubicación de las áreas específicas, el estilo arquitectónico, y así sucesivamente. Los honorarios de un arquitecto o ingeniero son del 1% al 2% del costo de la construcción. El porcentaje dependerá de la experiencia y preparación del profesional. Digamos que su proyecto tendrá un costo estimado de 150 mil dólares, entonces el proyecto, incluyendo el diseño, cálculo estructural y planos de construcción tendrá un costo de entre 1,500 y 3,000 dólares. El costo se determina en las primeras reuniones, nunca después de que el proyecto está terminado. A medida que la dificultad del proyecto aumenta, los costos también incrementarán. Por ejemplo, un diseño con un techo de doble altura, con balcón interior y grandes luces entre columnas va a costar más que una distribución convencional. Un proyecto completo siempre deberá contener los planos y la información siguientes:
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Diseño de plantas arquitectónicas. Incluyendo primera planta, segunda planta o tercera planta.
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Las elevaciones mostrando alturas, ejes y las dimensiones de todas las fachadas.
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Secciones mostrando alturas, ejes y las dimensiones de todos los detalles del interior.
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Vista aérea del proyecto.
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Diseño de instalación hidráulica y sanitaria
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Diseño de instalación eléctrica.
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Diseño de instalación de gas
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Ubicación del proyecto.
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Diseño de cimentación.
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Detalles constructivos como rampa de escalera, registros sanitarios, bajantes, fosa séptica (cuando sea necesario), vigas, columnas y losas.
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Memoria de cálculo estructural. Este es un proceso analítico y matemático que determina el tamaño y la dimensión de los elementos estructurales del proyecto. Recuerde que los elementos estructurales de hormigón no son una suposición y no se les puede encontrar en tablas preestablecidas.
PERMISO DE CONSTRUCCIÓN
Para obtener un permiso de construcción se requerirán planos con las especificaciones arriba mencionadas. Lo siguiente es la cantidad de requisitos para tramitar su licencia de construcción:
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Solicitud de licencia de construcción firmada por el propietario del predio y por un Director Responsable de Obra (D.R.O.). El Director Responsable de Obra es un miembro de la Asociación de Ingenieros y Arquitectos, con experiencia en el campo de la construcción y autorizado por el Gobierno Municipal para supervisar el proceso de los trámites de permiso de construcción. En México se le llama un "Perito Responsable", "Director Responsable de Obra "o simplemente" D.R.O.” Sin su firma y autorización es inútil solicitar un permiso de construcción.
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Cuando se exceden 200 metros cuadrados de construcción se requerirá un libro de registro (bitácora de obra) firmada por el D.R.O. y por el propietario.
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5 Copias de planos firmados y sellados por el D.R.O y por el propietario.
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Copia del recibo de pago del Colegio de Ingenieros y Arquitectos.
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Copia de títulos de propiedad, contrato de venta o contrato de alquiler.
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Copia del recibo de pago del impuesto predial del año vigente.
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Copia de la Cédula Catastral.
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Copia del recibo de pago de CAPA o constancia de no adeudo de servicio emitida por la misma dirección.
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Copia del cálculo matemático estructural firmado por el ingeniero matemático estructural y por el perito experto en construcción.
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Copia del Permiso Ambiental -en caso necesario-
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Copia del Permiso de Zona Federal -cuando sea necesario-
Si el dueño del predio no está presente para firmar el papeleo será necesario presentar una carta poder notarial para permitir a una tercera persona firmar por él.
El costo del permiso de construcción puede variar dependiendo de la ubicación del lote, el tamaño y el tipo de casa, pero un costo promedio que debe tomar en consideración sería de aproximadamente 17 pesos por metro cuadrado.
COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN
Hay varios factores que pueden afectar de distintas maneras el costo de la construcción. La ubicación y condiciones de la propiedad son dos factores muy importantes.
UBICACIÓN
Si la propiedad se encuentra fuera de la ciudad, los distribuidores de materiales cobran un cargo extra para la entrega en la propiedad, también si no existe un sistema de transporte de autobús fuera de la ciudad, las cuadrillas de obreros deben ser transportadas todos los días. Los trabajadores piden un aumento de sueldo (mínimo tal vez, pero un aumento al fin), ya que se ven obligados a comprar alimentos de los diferentes proveedores que llegan a los sitios fuera de la ciudad. Indican que si trabajaran en la ciudad, podrían ir a casa a la hora de la comida, lo cual no representa un costo adicional.
CONDICIONES DE LA PROPIEDAD
Hay lotes que necesitan menos inversión que otros, ejemplo, la compra de un lote en un área de manglares aumenta los costos de construcción tal vez 40 o 50% según los estudios y tramites de permisos ambientales especiales que necesiten ser hechos. También es necesaria la instalación de una planta de tratamiento de aguas residuales en lugar de una fosa séptica convencional o mejor aún: en lugar de conectarse a la red de alcantarillado municipal. Como el agua es salada puede que tenga que instalar una planta de ósmosis inversa para obtener agua potable.
Si la propiedad está lo demasiado lejos de las líneas eléctricas, es probable que tenga que dirigir dichas líneas hacia la propiedad, incluyendo postes y accesorios. Si la línea existente es de alta tensión es posible que tenga que comprar un transformador para bajar la tensión. Esto a veces sucede en la ciudad, así como fuera de ella. La propiedad puede ser demasiado profunda, lo que le generará un costo adicional al tener que rellenarla. Sea consciente de lo que compra y cuando lo compra. La temporada de lluvias puede inundar toda el área así que rellenarla será necesario para mantener su hogar por encima del nivel de la calle.
DIRECTO AL PUNTO
Y hablando de dinero. Digamos que su propiedad está ubicada en la ciudad y sin condiciones negativas. Un costo promedio de construcción sería de entre 18,000 20,000 pesos por metro cuadrado de superficie cubierta que incluye una casa totalmente terminada: cimentación, estructura, paredes, techo, recubrimientos, carpintería en puertas, closets, gabinetes de cocina, gabinetes de baño, ventanas de aluminio y puertas deslizantes, mosquiteros, aire acondicionado, ventiladores, lámparas, bombas, calentador de agua, conexión a la red de alcantarillado municipal, pintura, timbre de la puerta, perillas de las puertas. 100% terminada y lista para entrar a vivir.El término "costo promedio de construcción" se conoce como un costo aproximado que puede variar dependiendo de las especificaciones del proyecto deseado, por ejemplo, tipo de lámparas, grifos, acabados, azulejos, etc.
Por "superficie cubierta" entendemos como todas las superficies cubiertas por un techo. Las albercas son consideradas como superficies cubiertas ya que son en realidad estructuras invertidas. Por lo tanto, obviamente jardinería y áreas exteriores como palmeras, arbustos, flores, césped, suelos, caminos, aceras o pistas de tenis no son superficies cubiertas y representan un costo extra.
Recuerde: El paisajismo exterior se determina en función del tamaño de la tierra y las características de la propia jardinería tales como césped, arbustos, flores, palmeras, cocos, etc.Las aceras son otra cuestión. Todas las aceras y calles de la ciudad son parte de los proyectos de infraestructura de la Administración Municipal, sin embargo, puede que no estar dispuesto a esperar años hasta que la acera del frente de su casa esté construida o reparada por el Gobierno Municipal. Es posible que desee agregar este costo a su proyecto ya que, según nuestro punto anterior, no es "superficie cubierta".
Con el fin de saber exactamente lo que un hogar específico va a costar, será necesario elaborar un conjunto de planos que contengan todos los detalles y las dimensiones para hacer un desglose total de cada concepto de la construcción y calcular el precio exacto.
Así que si la persona que ha contratado les muestra una o dos hojas de papel tamaño oficio diciendo que es su plano o una hoja tamaño carta diciendo que es su presupuesto de construcción, no confíe en él.
En México como en otros países, el campo de la construcción no es un mercado donde se puede negociar el precio como en la compra de souvenirs. Los precios de los materiales son establecidos por la economía global y nacional y la mano de obra por los sindicatos de trabajadores. Cuando se le pregunta a un constructor si puede reducir sus costos, inconscientemente se le está pidiendo que reduzca la calidad que presentará al final. Mediante el pago de un precio justo, recibirá servicios justos y también estará ayudando a nuestra economía local.